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纳税筹划
秒速赛车平台:营业税彻底退出了我国的历史
发表于 2017-12-05 浏览:
文章导读:秒速赛车官网 导语:在我国,房屋闲置现象一直存在,不仅仅是住房商品房,企业为自身经营而拥有一些办公楼、商业营业用房等房屋也存在闲置的情况。通过交易的方式将企业闲置房...

  秒速赛车官网导语:在我国,房屋闲置现象一直存在,不仅仅是住房商品房,企业为自身经营而拥有一些办公楼、商业营业用房等房屋也存在闲置的情况。通过交易的方式将企业闲置房屋再利用,有其必要性和积极意义,从企业的角度看,不仅能减少房屋的成本支出,还能增加流动资金;从社会的角度看,不仅能优化资源配置,还能为财政创收。

  企业交易闲置房屋的方式主要可分为两类:一是转让所有权及永久使用权,包括出售不动产、赠与不动产、以不动产作价投资入股、不动产融资租赁等方式;二是不转让所有权,仅在约定时间内转让他人使用且所有权不发生变更,包括不动产经营租赁(出租不动产)、以不动产协议式联营(即以不动产投资与其他企业联营,事先协议取得固定利润而不是共担风险的联营)等方式。

  交易方式不同,需缴纳的税费也存在差异。本文选取转让所有权中的出售与不转让所有权中的经营性租赁,分别对这两种方式下的涉税情况进行分析,并结合案例计算两种方案下各自的收益与税费成本,通过利润的比较做出决策。

  随着“营改增”全面收官,营业税彻底退出了我国的历史舞台,有关增值税的法律规定发生了巨大变化。随之而来的,企业交易闲置房屋也从缴纳营业税转变为缴纳增值税,并对其他相关的税种产生影响。对于企业出售闲置房屋适用的增值税计税方法如下表列示:

  表格中第二列提到了老项目与新项目,是根据取得时间将房屋划分为:2016年4月30日前取得的老项目和2016年5月1日后取得的新项目。

  表格中第二列提到的自建与非自建,是企业取得房屋两种方式:一是自建;二是非自建,包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、抵债等。

  表格中第三、四列提到了转让价,即取得的全部价款和价外费用;购进价,即该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价。还提到了预缴税款税务机关,指不动产所在地主管地税机关;纳税申报机关,即机构所在地主管国税机关。

  “营改增”后,城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加三者,计算基数由实际缴纳的营业税变为实际缴纳的增值税,适用的税率与之前保持一致:纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%;教育费附加率为3%;地方教育费附加以北京为例仍为2%。

  企业应根据房屋发生产权转移时所书立的产权转移书所载金额的0.05%缴纳印花税,同中所载金额和增值税分开注明的,按不含增值税的合同金额确定计税依据,未分开注明的,以合同所载金额为计税依据。

  “营改增”后,出售房屋时仍需要交纳土地增值税。原来转让房地产时缴纳的营业税已在转让收入中以增值税形式扣除,所以土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,其他不变。鉴于本文研究的对象是非房地产企业的闲置房屋,所以主要的考虑扣除对象为:旧房及建筑物的评估价格和与转让房地产有关的税金。

  企业转让房屋的收入,属于转让财产所得,且应一次性确认为营业收入,按照25%的税率缴纳企业所得税。

  综合不动产取得时间、取得方式和企业纳税人身份对于增值税缴纳的影响,将“营改增”后的闲置房屋出租增值税缴纳相应规定和计税方法列示如下:

  企业出租房屋需缴纳的城建费、教育费附加与地方教育费附加的计税基础与适用税率与企业出售房屋一致。

  企业缴纳印花税应按照租赁金额的0.1%贴花,税额不足一元按一元计算,由立合同人缴纳。

  出租企业的闲置房屋需要交纳房产税。采用“从租计征”的方式,以租金收入为计税依据适用12%的税率。需要注意的是,若租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值“从价计征”缴纳房产税。

  企业所得税的适用税率依旧为25%。与出售不同的是,若企业在预收租金。

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