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纳税筹划
房企欠税38万亿 专家:土地增值税是避税
发表于 2018-10-22 浏览:
文章导读:2013年11月25日讯,时隔半年,房企再陷欠税风波。据央视《每周质量报告》报道,包括富力、SOHO中国、万科、招商地产在内的45家房地产企业,均有土地增值税拖欠行为。2005年至2012年的...

  2013年11月25日讯,时隔半年,房企再陷“欠税”风波。据央视《每周质量报告》报道,包括富力、SOHO中国、万科、招商地产在内的45家房地产企业,均有土地增值税拖欠行为。2005年至2012年的8年间,房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额竟然超过3.8万亿元。“欠税”的风波,源于央视对北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松的采访。李劲松称,在对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现,这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税,同期也几乎都有足够用以缴税的货币资金。房企欠税38万亿 专家:土地增值税是避税最集中税种 北晚新视觉不少房地产上市公司只是将应交巨额土地增值税挂在账上,导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。按照李劲松的说法,2005年至2012年八年间,全国房企应交而未交土地增值税总额超过3.8万亿元,国家征收到的土地增值税仅为8000亿元。 随后,李劲松还提交了29家房地产上市公司的“欠税”名单。截至2012年12月31日,29家上市房企应交未交土地增值税总额达640亿元,其中雅居乐、SOHO中国、富力地产、万科均榜上有名,且分别以83亿元、64亿元、58亿元、58亿元的数额列于前三甲。 这已不是律师李劲松第一次炮轰房企拖欠巨额土地增值税。今年5月,李劲松就曾公开质疑,29家上市房企的应交未交土地增值税总额为640亿元。《每周质量报告》还披露,房地产企业自己清算出土地增值税金额后,以“应付土地增值税”名目,把钱先挂在企业账上,然后再慢悠悠地按企业自己的意愿、依自己掌控的结算时间,按项目分批次地来和税务局结算,这种操作方式也成为房地产业内一个公开的做法。一方面,这样做不仅有利可图,而且获利不菲。以SOHO中国为例,截至2012年12月31日有应交未交土地增值税64亿元,仅按60亿元来算,月获银行存款利息高达1500万元,每多拖一年,SOHO中国就至少可以多赚1亿8千万元的利息。另一方面,这些房地产公司没有切实地感受到来自税务部门的压力,使得他们拖欠甚至偷逃巨额土地增值税,事实上成了一种风险很小的违规行为。今天上午,华远地产董事长任志强在微博上公开表示,正在研究如何公开起诉央视的事宜。房企回应 万科:预提不等于现时纳税业务针对央视曝光万科拖欠58亿元税款的报道,万科公司上午回应称,公司近年来每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年,万科总纳税额211亿,其中土地增值税52.8亿。央视的报道是源于误解,把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。其实这是完全不同的概念,房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税,在此之前,按照会计上配比和谨慎性原则,企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。华远地产董事长任志强:央视搞混了概念 华远地产以5.4亿元的应交未交额也位列欠税榜单,对此,华远地产董事长任志强在微博上公开反驳,称“央视无知且愚蠢”。任志强解释称,土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴,按项目进度和完成的条件进行最终结算的纳税方式。企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本,并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项,但在未达到税法规定的结算条件时,可以不交,并不违背税法,也非拖欠。待达到结算条件时,项目会重新进行结算,并根据实际结算调整预算情况。有的项目在结算时会提高实际上交的数额,有的则会因预算成本的增加而减少土增税的交纳数额,甚至有可能实际上应交数小于已经预缴的土增税。因此在税法中有明确的规定为“多退少补”。“多退少补”说明,预算中计提的应交未交土增税科目中的数并非为结算时的实际交税数。而至于房企应交未交数额为何巨大,任志强表示,一个集团中单独结算的项目,分别在不同的税务局管辖下,每个项目的进度不同,必然有大量的项目未达到税法的结算时间,就必然汇总为一个巨大的应交未交数。但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。专家观点 杨红旭:税法艰涩,开发商爱玩迷藏上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,土地增值税,相当于房地产业的资本利得税,是当前房地产税收体系中,操作最复杂、扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种,几乎每年都要发文强调,要求各地税务局加强征收、稽查。曾有文件规定从2007年2月1日起,从严清算,按四级累进制,当时有机构做过测算,认为会使开发商的利润减少16%,结果不了了之。 “虽然按税法为四级累计制,但地方税务各自为政,2007年前基本没执行,只按销售金额1-2%左右预征,且最后也较少清算。近几年,税务机关有所加强,越来越多楼盘被要求清算,但难点在于清算时间多被拖延,扣除项目繁杂。”杨红旭表示,客观地说,确实有房企合理避税的现象,但说是欠税确实也不专业。总结就是:税法操作艰涩,地方税务无从下嘴。开发商在商言。

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